民法典：住宅用地使用權自動續期
發布時間：2018/8/28 11:26:45 瀏覽次數：12217 來源： 北京商報 cjjt-fdc
8月27日消息，民法典各分編草案27日提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
其實早在今年5月7日更新的《物權法》中，就已經對住宅建設用地使用權期間屆滿如何續期的情況作出了相關規定。第十二章建設用地使用權中的第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新表示，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，難以操作。
依據《物權法》的相關規定，住宅建設用地使用權到期后，在程序上無需公眾申請自動續期，針對這一點理論業界已達成共識不存在爭議。但關于續期時是否需要繳納相關費用，此次尚屬首次提出。
對于具體續期繳費的方式，楊立新認為，可以從三個方面來考慮：對于不夠70年的，到期后必須都續期到70年；70年到期后自動續期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。
2016年溫州爆發了國有建設用地使用權20年到期事件，國土資源部對住宅建設用地使用權屆滿自動續期一事作出了表態。國土資源部副部長王廣華表示，對于少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理，國土資源部出臺了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
此外，本次提請全國人大常委會審議的民法典物權編草案專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。據介紹，規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
